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Tribunale di Lamezia Terme - Come partecipare - Domande e Risposte

Cosa sono le vendite giudiziarie?

Le vendite giudiziarie derivano da procedure attivate presso i Tribunali al fine di ricavare determinate somme di denaro dalla vendita di compendi immobiliari, per soddisfare i creditori. L’Asta Giudiziaria è dunque lo strumento utilizzato dai Tribunali per vendere in maniera forzata i beni immobili, al fine di soddisfare i creditori precedenti. Per garantire l’assoluta trasparenza ed imparzialità di questa modalità di vendita, la legge prevede che le Aste si svolgano secondo il criterio della “ gara al miglior offerente".

Quali sono i lati positivi di questa tipologia di vendite?
  • Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie, con esclusione dell’esecutato o del fallito
  • Non occorre l’assistenza di un legale o altro professionista
  • Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di legge ( 1° casa, imprenditore agricolo, ecc.)
  • La vendita non è gravata da oneri di mediazione
  • E l’acquisto è SICURO in quanto il trasferimento dell’immobile viene ordinato dal Giudice ed effettuato dal Tribunale
Dove si svolgono le Aste?

Le aste si possono tenere presso le Aule del Tribunale o presso lo studio di un professionista delegato. A seguito della riforma, il Giudice può delegare le operazioni di vendita a professionisti come i Notai, gli Avvocati o i Commercialisti

Come si svolgono le Aste?

Le Aste giudiziarie si dividono in due tipologie: La vendita senza incanto e la vendita con incanto. La vendita senza incanto: In questa modalità di vendita le offerte vengono fatte in busta chiusa e devono essere presentante, entro la data ed orario indicati in Ordinanza di vendita presso la cancelleria esecuzioni del Tribunale o presso l’ufficio del professionista in caso di delega (Notaio, Commercialista, o Avvocato). L’offerta è SEGRETA (in busta chiusa) ed immediatamente impegnativa per l’offerente. L’offerta è IRREVOCABILE, pertanto in caso di unico offerente, questi è obbligato a procedere all’acquisto, pena la perdita definitiva della cauzione versata. Nel caso vi siano più offerenti si procede con la gara partendo dall'offerta più alta ed effettuando i rilanci minimi indicati in Ordinanza. In caso di aggiudicazione questa è immediatamente DEFINITIVA. La vendita con incanto: Anche in quest’ultima la partecipazione è estesa a chiunque, tranne al debitore. Le offerte devono essere presentate con una istanza, in carta da bollo da 14,62, e devono essere presentate entro la data ed orario indicati in Ordinanza di vendita presso la cancelleria esecuzioni del Tribunale o presso l’ufficio del professionista in caso di delega (Notaio, Commercialista, o Avvocato). Nella vendita con incanto l’offerta è fatta con un’istanza e dunque non segreta. Nel caso in cui vi sia un solo offerente, e questi non si presenti all’udienza per la gara, viene perso un decimo della cauzione versata. Con questa modalità di vendita l’aggiudicazione NON E’ DEFINITIVA. Può infatti succedere che si presentino nuovi offerenti. La validità di nuove offerte è tenuta a considerazione nel caso:

  • Si presentino entro 10 gg. dall’ aggiudicazione “provvisoria”
  • La nuova offerta deve essere superiore di UN QUINTO del prezzo massimo raggiunto in gara
  • Venga versata una cauzione DOPPIA di quella originariamente stabilita nella prima gara
Cosa accade se le nuove offerte non rispettano i requisiti?

Sono INAMMISSIBILI, e l’aggiudicazione della prima gara diviene DEFINITIVA. In caso di correttezza di una o più nuove offerte, il Giudice provvederà ad indire una nuova gara tra l’aggiudicatario provvisorio, o i nuovi offerenti. Questa nuova gara è aperta anche ai partecipanti della prima gara, purchè procedano ad integrare la prima cauzione versata ( art. 584 c.p.c.).

Come si partecipa ad un Asta?

Partecipare ad un'asta giudiziaria per l'acquisto di un immobile è molto semplice. Scelto l'immobile, l'offerente consulterà l'avviso di vendita pubblicato sul sito internet per sapere se dovrà partecipare ad una vendita senza incanto o ad una vendita con incanto. Nel caso di vendita senza incanto, l'offerente dovrà predisporre una domanda scritta contenente i seguenti dati:

  • Tribunale; Giudice dell'esecuzione; n. di procedura; data ed ora dell'asta.
  • generalità dell'offerente (nome e cognome del partecipante, data e luogo di nascita, stato civile, regime patrimoniale)
  • n. e descrizione del lotto per cui s'intende partecipare, reperibili nell'avviso di vendita;
  • l'importo offerto per l'acquisto dell'immobile scelto, mai inferiore al prezzo base d'asta;
  • la cauzione, pari al 10% del prezzo offerto

Alla domanda devono essere sempre allegati, a pena d' irricevibilità , gli assegni circolari non trasferibili a titolo di cauzione e di anticipo spese. Per intestare correttamente gli assegni circolari, occorre esaminare l'avviso di vendita pubblicato sul sito, ove è contenuta l'indicazione dell'intestazione al Giudice dell'esecuzione, o al Giudice Delegato ovvero al Professionista Delegato. La domanda corredata da un marca da bollo di €14.62, unitamente agli assegni circolari, deve essere inserita in busta chiusa e sigillata, senza che all'esterno sia indicato il nome dell'offerente. E' importantissimo che la busta contenente l'offerta venga depositata entro la data e l'ora indicata nell'avviso di vendita quale termine ultimo di presentazione.
L'inosservanza del termine, comporterà l'inammissibilità dell'offerta con la conseguente impossibilità di partecipare all'asta.
Il deposito dovrà essere effettuato presso la cancelleria del Tribunale, in caso di vendita davanti al Giudice, ovvero presso lo studio del Professionista (Notaio, Avvocato, Commercialista) in caso di vendita delegata. Nella vendita senza incanto, essendo l'offerta segreta, la busta che la contiene, sarà aperta il giorno della vendita dal Giudice dell'esecuzione ovvero dal Professionista delegato. Nell'ipotesi di unico offerente, il Giudice procederà ad aggiudicare l'immobile in suo favore, anche se l'offerente non è fisicamente presente; in caso di pluralità di offerte, ritenute valide, il Giudice invece procederà ad una gara tra gli offerenti che potranno rilanciare. L'aggiudicazione verrà disposta a favore di colui che ha offerto il prezzo più alto, definito migliore offerente

Come si partecipa invece alla vendita con incanto?

Le modalità di partecipazione sono molto simili.
Anche in tale ipotesi è necessario predisporre la domanda di partecipazione, contenente tutti gli elementi previsti per la vendita senza incanto. Identici sono le modalità ed i luoghi di deposito.
La fondamentale differenza consiste nel fatto che l'offerta non è segreta e pertanto la domanda di partecipazione consiste in una istanza, per la presentazione della quale non devono essere osservati i requisiti di segretezza richiesti per la vendita senza incanto.
Anche nella vendita con incanto, all'istanza, in bollo, va allegato l'assegno circolare a titolo di cauzione pari al 10% del prezzo base d'asta previsto in avviso.
In buona sostanza nella vendita con incanto non si offre, si chiede di partecipare ad un'asta pubblica.
Nel caso di più offerte, si svolgerà un gara con rilanci minimi ed all'esito del rilancio più alto il giudice dichiarerà l'aggiudicazione.
Nella vendita con incanto l'aggiudicazione è provvisoria, potendo altri soggetti interessati, entro 10 giorni dall'aggiudicazione, aprire la fase del rincaro presentando un'offerta in aumento

Dove si trovano le informazioni necessarie?

La pubblicità delle vendite giudiziarie è disciplinata dall’art. 490 del codice di procedura civile. Le vendite devono essere pubblicizzate obbligatoriamente sui quotidiani a maggior diffusione locale, ed in appositi siti internet, iscritti in un elenco depositato presso il Ministero di Giustizia.
La pubblicità deve avvenire almeno 45 giorni prima del giorno fissato per l'asta, l’avviso di vendita deve, inoltre essere affisso per tre giorni consecutivi nell'albo dell'ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo. Oggi i Tribunali Italiani, utilizzano strumenti di divulgazione, tipicamente commerciali come ad esempio: canali televisivi, riviste, free press e postalizzazione degli avvisi di vendita. Questi mezzi pubblicitari rappresentano un importante passo avanti verso un mercato che fino a pochi anni fa era prerogativa di specialisti del settore.

Quali sono i documenti da consultare?

I documenti relativi ad una asta sono: L'Ordinanza o avviso di vendita, la perizia anche denominata CTU ovvero Consulenza Tecnica d'Ufficio, le planimetrie e foto dell'immobile.
L'Ordinanza o avviso di vendita è quel documento redatto dal Giudice o dal professionista delegato, dove sono contenute le informazioni e le formalità da rispettare ai fini della partecipazione all'asta.
Di norma sono contenute le seguenti informazioni utili ai fini della presentazione delle offerte :

  • Tribunale e numero della procedura;
  • Descrizione dei beni in vendita che possono essere suddivisi in LOTTI se si tratta di più beni. Di ciascun lotto vengono specificati un descrizione sintetica, l’ubicazione geografica, i dati catastali, il regime di proprietà, il prezzo base d’asta, il valore minimo di aumento in caso di gara con incanto.
  • La data e luogo della vendita senza incanto ed apertura delle buste pervenute fissando anche la data per l’eventuale vendita con incanto nel caso ci siano più offerte.

Inoltre vengono specificati:

  • i dati del custode che come vedremo più avanti ci toneranno utili per avere maggiori informazioni o visionare gli immobili;
  • i siti internet dove visionare la documentazione;
  • vengono chiariti eventuali aspetti legati alle agevolazioni fiscali come ad esempio in caso di acquisto di beni come “prima casa”;
  • lo stato occupazionale;
  • le condizioni di vendita;
  • le modalità del saldo prezzo, anche in caso di ricorso al mutuo ipotecario;

Le modalità e le condizioni della vendita senza incanto.
La perizia và esaminata attentamente in quanto rappresenta un importantissima fonte di reperimento di informazioni fondamentali quali:

  • ubicazione;
  • descrizione completa dell'immobile;
  • stato di manutenzione;
  • stima e criterio utilizzato per determinare il valore;
  • stato occupazionale;
  • informazioni relative alla regolarità urbanistica e ad eventuali difformità edilizie da sanare
  • moltissimi altri dati indispensabili alla valutazione
Come si fà per vedere l'immobile?

La visita avviene con l’ausilio del CUSTODE.
Il nome ed il numero di telefono del custode sono reperibili nell’Ordinanza o nell'avviso di vendita. Contattandolo è possibile prenotare una visita. Il custode è una persona professionalmente preparata, a disposizione per fornire informazioni circa lo stato giuridico dell’immobile e la sua figura è molto importante in quanto rappresenta la figura che per prima ci avvicinerà al bene di nostro interesse.

Cosa avviene dopo l'aggiudicazione definitiva?

A tutti gli offerenti non aggiudicatari, verrà restituito immediatamente l'assegno depositato a titolo di cauzione.
L'aggiudicatario, invece, è tenuto a versare il prezzo, detratta la cauzione già versata, entro il termine perentorio indicato dal Giudice nell'avviso di vendita.
Attenzione, il mancato versamento del saldo prezzo entro il termine imposto dal Giudice, provocherà la decadenza dall'aggiudicazione e la confisca, o meglio la perdita, dell'importo versato a titolo di cauzione.
Molte Banche hanno concordato con la maggior parte dei Tribunali Italiani, di concedere mutui a tassi agevolati finalizzati proprio all'acquisto d'immobili alle aste giudiziarie.
Il Giudice dell'esecuzione emette il decreto di trasferimento dell'immobile in favore dell'aggiudicatario.
Il decreto di trasferimento è il titolo di proprietà, equivale alla compravendita ma con il vantaggio, di non dover pagare l'onorario notarile.
Solo l'imposta di registro, con le agevolazione i fiscali previste dalla legge, ove si tratti ad esempio di acquisto prima casa. Deve inoltre pagare le spese di trascrizione del proprio acquisto presso i Pubblici Registri Immobiliari per il modico importo di € 200,00 circa.

Modalità di partecipazione - Tribunale di Lamezia Terme

Buona norma:

  • Verificare in Cancelleria le esatte modalità per redigere la domanda di partecipazione all'incanto assieme agli importi degli assegni circolari.
  • Ogni immobile e stimato da un perito del Tribunale il quale redige una perizia tecnica.
  • Consultare sempre la perizia tecnica, disponibile in cancelleria, prima di partecipare ad unasta.
  • Verificare dalla perizia se l'immobile è in regola con la normativa edilizia.
  • Verificare dalla perizia se sussistono abusi e se siano sanabili e con che spese.
  • Verificare dalla perizia se l'immobile è occupato e a che titolo ( per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo opponibile alla procedura viene ordinata l'immediata liberazione), quali sono le formalità pregiudizievoli gravanti e a quanto ammonta il costo per la loro cancellazione e quale sia l'attuale stato di conservazione, le finiture etc.
  • Verificare se vi è un custode, se è possibile visitare il fabbricato ed ogni altra utile informazione.


:. VENDITE SENZA INCANTO
Le offerte di acquisto dovranno essere depositate in busta chiusa in regola con il bollo entro il termine indicato nell’avviso o nell’ ordinanza, c/o la Cancelleria Esecuzioni Imm.ri del Tribunale di Lamezia Terme, o presso l’Associazione Notarile Procedure Esecutive di Lamezia Terme nel Palazzo di Giustizia di Lamezia Terme, Piazza della Repubblica, piano primo seminterrato, o presso altro Professionista delegato dal G.E. Sulla busta dovranno essere indicate le sole generalità di chi presenta l’offerta, che può anche essere persona diversa dall’offerente, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato, la data della vendita e il numero della procedura esecutiva.
L’offerta dovrà contenere: il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza e/o domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto che sottoscrive l’offerta e a cui andrà intestato l’immobile. Se l’offerente è coniugato dovrà essere indicato il regime patrimoniale dei coniugi e qualora fosse in regime di comunione legale dei beni dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Se l’offerente è minorenne, l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare. Se l’offerente partecipa per conto di una società dovrà precisare la qualifica ed indicare anche i dati della società (denominazione-sede-codice fiscale). Non sarà possibile intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l’offerta, il quale dovrà anche presentarsi il giorno fissato per la vendita; i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta; l’indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo base sopra indicato, a pena di esclusione; il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, che non dovrà essere superiore a sessanta giorni, ed il nominativo dell’istituto bancario convenzionato a cui eventualmente si rivolgerà per un mutuo; l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima dell’immobile e dello stato dei beni, nonchè dell’avviso di vendita e delle condizioni per partecipare all’asta; l’eventuale richiesta di agevolazione sull’acquisto della prima casa e/o ulteriori agevolazioni fiscali spettanti.
Vanno allegati: fotocopia del documento di identità e del codice fiscale dell’offerente; assegno circolare non trasferibile intestato alle Poste Italiane spa in caso di vendita presso il Tribunale, al Notaio/Professionista delegato, per un importo, a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo offerto, che sarà trattenuto in caso di rifiuto dell’acquisto.
L’offerta presentata nella vendita senza incanto è irrevocabile, con le eccezioni previste dall’art.571 c.p.c.. La persona indicata nell’offerta come futura intestataria del bene è tenuta a presentarsi alla data sopra indicata; in mancanza, il bene potrà essere aggiudicato anche ad altro offerente in caso di gara. L’importo del prezzo di aggiudicazione, dedotta la cauzione prestata, e l’importo delle spese dovranno essere depositati presso la Cancelleria del Tribunale (in caso di vendita presso il Tribunale), o presso l’Associazione Notarile Procedure Esecutive di Lamezia Terme nel Palazzo di Giustizia di Lamezia Terme, Piazza della Repubblica, piano primo seminterrato, o presso altro Professionista delegato dal G.E. mediante distinti assegni circolari non trasferibili. In caso di inadempimento l’aggiudicazione sarà revocata e l’aggiudicatario perderà tutte le somme versate. In caso di più offerte valide si procederà a gara sulla base dell’offerta più alta. Il bene verrà definitivamente aggiudicato a chi avrà effettuato il rilancio più alto.

:. VENDITE CON INCANTO
Domande di partecipazione in regola con il bollo, da depositarsi presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Lamezia Terme, o presso l'Associazione Notarile Procedure Esecutive di Lamezia Terme nel Palazzo di Giustizia di Lamezia Terme, Piazza della Repubblica, piano primo seminterrato, o presso altro Professionista delegato dal G.E. entro il termine indicato nell’avviso o nell’ ordinanza. Dovranno contenere: il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza e/o domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto che sottoscrive l’offerta e a cui andrà intestato l’immobile. Se l’offerente è coniugato dovrà essere indicato il regime patrimoniale dei coniugi e qualora fosse in regime di comunione legale dei beni dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge.
Va allegato: fotocopia del documento di identità del concorrente e se necessario valida documentazione comprovante i poteri o la legittimazione dello stesso (ad es. procura speciale o certificato camerale), nonchè assegno circolare non trasferibile intestato alle Poste Italiane spa (in caso di vendita presso il Tribunale) o al Notaio/Professionista delegato, per un importo, a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo base, che sarà trattenuto in caso di rifiuto dell’acquisto. L’importo del prezzo di aggiudicazione, dedotta la cauzione prestata, dovrà essere depositata dall'aggiudicatario entro 60 gg. dall’aggiudicazione, presso la Cancelleria del Tribunale di Lamezia Terme o presso l'Associazione Notarile Procedure Esecutive di Lamezia Terme” nel Palazzo di Giustizia di Lamezia Terme, Piazza della Repubblica, piano primo seminterrato, o presso altro Professionista delegato dal G.E, mediante assegno circolare non trasferibile.

:. DISPOSIZIONI COMUNI
La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; la vendita è a corpo e non a misura; eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, nè potrà essere revocata per alcun motivo. Conseguentemente l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. L’immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti. Se esistenti al momento della vendita, eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli saranno cancellate a spese e cura della procedura; se occupato dal debitore o da terzi senza titolo, la liberazione dell’immobile sarà effettuata a cura del custode giudiziario. Ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell’aggiudicatario.
Per tutto quanto qui non previsto si applicano le vigenti norme di legge.

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